گروه حقوقي- وقتي دو يا چند نفر در يک ملک شريک هستند به اين معني است که هر ذره آن ملک بين آنها مشترک است؛ بنابراين هيچ شريکي نمي‌تواند مدعي شود که قسمتي از ملک متعلق به اوست. علاوه بر اين اداره ملک مشترک بايد با توافق همه شرکا باشد؛ بنابراين هيچ شريکي نمي‌تواند ملک را بدون اجاره شريک خود به تصرف مستاجر بدهد يا تصرف فيزيکي ديگري کند.

در چنين وضعي اگر دو شريک سر ناسازگاري با هم داشته باشند، شراکت تبديل به يک بحران همه‌جانبه مي‌شود و به هيچ ترتيبي نمي‌توان ملک را اداره کرد. در اين حالت است که دو طرف به فکر تقسيم کردن آن مي‌افتند. اما شرکايي که براي اداره يک ملک نمي‌توانند توافق کنند قاعدتا در مورد تقسيم آن نيز نخواهند توانست به صورت مسالمت‌آميز توافق کنند؛ به همين دليل معمولا کار به طي کردن تشريفات قانوني «افراز» مي‌کشد. افراز روشي براي تقسيم املاک بين شرکاست که در ادامه به بررسي بيشتر آن مي‌پردازيم.

شرکت شرط اول افراز
«افراز» از آن دسته کلمات حقوقي است که ظاهري دشوار اما معنايي آسان دارد. افراز در لغت به معناي جدا کردن و در اصطلاح ثبتي عبارت از تقسيم مال غيرمنقول بين شرکا به نسبت سهام آنان است. بنابراين ملکي که چند شريک نداشته باشد را افراز نمي‌کنند و لازمه انجام افراز وجود شراکت است. به عبارت ديگر وقتي يک مال غيرمنقول و عموما ملک، بين چند نفر مشترک باشد و آنان به صورت مشاع آن را در مالکيت خود داشته باشند، راهي که براي برهم زدن اين شراکت و تقسيم مال غيرمنقول وجود دارد را افراز مي‌گويند.
براي اينکه مالي را از طريق «افراز» بين مالکان آن تقسيم کنيم بايد در درجه اول چند شريک وجود داشته باشد. وقتي اينجا از کلمه شرکت استفاده مي‌کنيم با زماني که در تجارت به عنوان مثال از شرکت آرايشي صحبت مي‌کنيم فرق دارد. ماده 571 قانون مدني مي‌گويد: شرکت عبارت است از اجتماع حقوق مالکان متعدد در شي واحد به نحو اشاعه. به زبان ساده‌تر يعني اينکه چند نفر مالک ذره‌ذره يک چيز شريک باشند.
چنين شراکتي چيز عجيبي نيست و تمام منازل و مغازه‌هاي شراکتي و مشاع چنين شرايطي دارند. در واقع اشاعه نوعي از انواع مالکيت است که در آن مالي بيش از يک مالک دارد بي‌آنکه حد و مرز مالکيت آنها مشخص و تعيين شده باشد. حالت اشاعه مذکور ممکن است اختياري باشد، به عنوان مثال شخصي که ملک خود را تحت عنوان عقد بيع به دو شخص ديگر مي‌فروشد يا ممکن است قهري باشد، به اين صورت که شخصي فوت مي‌کند و مالکيت اموال متوفي به صورت مشاع به ورثه او منتقل مي‌شود. در هر دو صورت، هر يک از شرکا به نسبت سهام خود در نفع يا ضرر سهيم هستند و هر يک از آنان مي‌توانند بدون رضايت شريک يا شرکاي ديگر، به نسبت سهام خود هرگونه تصرف حقوقي از قبيل، فروش، صلح، وقف، هبه و ... در ملک مشاع انجام دهند. اين وضعيت تا زماني ادامه خواهد داشت که ملک «افراز» نشده باشد. به عبارت ديگر قانون‌گذار براي رهايي از مالکيت مشاع و مشکلات خاص آن، افراز را براي شرکا پيش‌بيني كرده است، در واقع، با افراز، حدود و مرز مالکيت هر شريک مشخص و ملک از حالت اشاعه خارج مي‌شود.

تفاوت افراز و تفکيک
 تقسيم، لفظي است که ما براي جدا کردن مالکيت مالکان در يک شيء استفاده مي‌کنيم اما در عالم حقوق تقسيم خود انواع مختلفي دارد. افراز و تفکيک دو مصداق تقسيم هستند که البته با هم فرق مي‌کنند. ممکن است ملک مشاعي تفکيک شود و‌لي با تفکيک، ملک از حالت اشاعه خارج نمي‌شود. به عنوان مثال مي‌توان براي سهولت بخشيدن در امر فروش يک قطعه زمين دو هزار متري مشاع، آن را به چهار قطعه 500 متري تفکيک كرد. در اين حالت ملک همچنان مشاع است و مالکان در تمامي‌ چهار قطعه به نسبت سهم‌ خود مالکيت دارند. برخلاف تفکيک، با افراز ملک مشاع حد و مرز مالکيت هر شريک مشخص مي‌شود و ملک از حالت اشاعه خارج مي‌شود. تفاوت ديگري که ميان افراز و تفکيک وجود دارد اين است که تفکيک فقط در املاک مشاع کاربرد ندارد چه اينکه ممکن است شخصي که مالک يک قطعه زمين هزار متري باشد، آن را به پنج قطعه 200 متري تفکيک كند. همچنين افراز بر مبناي سهم مالکيت هر يک از مالکان صورت مي‌گيرد در حالي که براي تفکيک در صورتي که ملک مشاع باشد مي‌توان بدون در نظر گرفتن ميزان سهم هر شريک ملک را به قطعات مختلف تقسيم كرد.
قانون حاکم بر افراز، قانون افراز و فروش املاک مشاع مصوب تاريخ 22 آبان 1357 است که در اين قانون و آيين‌نامه مربوط به آن چگونگي و نحوه افراز اين املاک بيان شده است.

مراجع افراز کردن ملک
 در صورتي که يکي از مالکان بخواهد ملک خود را تقسيم کند بايد به کجا مراجعه کند؟ پيش از تصويب قانون افراز و فروش املاک مشاع، افراز املاک مشاع به صورت کامل در مراجع قضايي انجام مي‌گرفت. اما پس از تصويب اين قانون بخش عمده‌اي از اين امر به ادارات ثبت اسناد و املاک محول شد و فقط در مواردي محدود افراز اين املاک از طريق محاکم قضايي انجام خواهد گرفت؛ به اين صورت که مطابق ماده يک قانون فوق، افراز املاک مشاع که جريان ثبتي آن خاتمه يافته باشد، با تقاضاي هر يک از شرکا يا چند شريک، با واحد ثبتي محلي خواهد بود که ملک مذکور در حوزه آن واقع است. تصميم واحد ثبتي در خصوص افراز ظرف مدت 10 روز از طرف هر يک از شرکا قابل اعتراض در دادگاه عمومي خواهد بود و زماني جريان ثبتي ملکي خاتمه يافته تلقي مي‌شود که يا ملک مطابق ماده 20 قانون ثبت داراي سند مالکيت بوده و در دفتر املاک به ثبت رسيده باشد يا هر چند نسبت به آن سند مالکيت صادر نشده، درخواست مربوطه به ثبت رسيده، آگهي نوبتي و تحديدي آن به طور صحيح منتشر و تحديد حدود قانوني صورت گرفته و در مهلت واخواهي نيز مورد اعتراض واقع نشده و ملک قابل ثبت در دفتر املاک باشد.
املاک مشاعي که براي آن سند مالکيت معارض صادر شده باشد مطابق تبصره ماده 1 قانون افراز و فروش املاک مشاع، تا زماني که از اين املاک رفع تعارض نشده باشد، اقدام به افراز نخواهد شد.
چنانچه جريان ثبتي ملک خاتمه نيافته باشد، مرجع رسيدگي به درخواست افراز، دادگاه عمومي محل است همچنين مورد ديگري که افراز املاک مشاع در صلاحيت دادگاه عمومي قرار دارد، جايي است که بين شرکا، غايب مفقودالاثر يا محجوري باشد که در اين صورت مطابق ماده 313 قانون امور حسبي و راي وحدت رويه شماره 59/29-15/1/1360 هيات عمومي ديوان عالي کشور افراز چنين املاکي خارج از صلاحيت واحد ثبتي است و براي رعايت مصلحت اين افراد افراز املاک مشاع در دادگاه انجام مي‌گيرد، حتي اگر جريان ثبتي آن خاتمه يافته باشد.

شرکت مدني
 در انتها بررسي املاکي که افراز روش تقسيم آن است، مفيد به نظر مي‌رسد. افراز براي پايان دادن به شرکت در اموال است. اين شرکت از نوع شرکت مدني است و با شرکت تجاري که در قانون تجارت بيان شده است تفاوت بسياري دارد. در حقوق مدني، شرکت به دو معناي عام و خاص به کار رفته است؛ در معناي عام، شرکت عبارت از عقدي است که در آن طرفين، سرمايه يا کار خود را براي رسيدن به سودي خاص جمع مي‌کنند.
در اين معنا، علاوه بر عقد شرکت که موضوع مواد 571 به بعد قانون مدني است، عقد مضاربه، عقد مزارعه و عقد مساقات هم از مصاديق شرکت حساب مي‌آيند در معناي خاص، شرکت يکي از عقود معيني است که همراه با اشاعه در حق مالکيت ايجاد مي‌شود و معمولاً هرگاه در حقوق مدني از شرکت صحبت مي‌شود، مقصود همين نوع اخير است.به موجب ماده 571 قانون مدني: «شرکت عبارت است از اجتماع حقوق مالکين متعدد در شيء واحد به نحو اشاعه». اين شرکت ممکن است اختياري يا قهري باشد (ماده 572 قانون مدني). شرکت قهري بر توافق شرکا استوار نيست، بلکه در نتيجه اجتماع حقوق مالکان، به سبب امتزاج يا ارث تحقق مي‌يابد (ماده 574 قانون مدني) برعکس، شرکت اختياري حاصل ارادۀ طرفين است؛ زيرا «يا در نتيجه عقدي از عقود حاصل مي‌شود يا در نتيجه عمل شرکا، از قبيل مزج اختياري يا قبول مالي مشاعا در ازاي عمل چند نفر و نحو اينها» (ماده 573 قانون مدني).
اگر شريکان يک ملک با هم سر ناسازگاري داشته باشند، اداره آن دردسرهاي بسيار زيادي خواهد داشت. اختلاف شرکا بعضي اوقات باعث مي‌شود که يک ملک براي سال‌ها به امان خدا رها شود؛ به همين دليل است که برخي شراکت را نقطه ضعف يک ملک مي‌دانند. با وجود اين، شراکتي که راه به جايي نمي‌برد و به بن‌بست رسيده است را مي‌توان بر هم زد و «افراز» روشي حقوقي براي تقسيم چنين املاکي بين مالکان آن است.

________________________________________
پي نوشت :
روزنامه حمايت - پنجشنبه - 28/6/1392/س