وضعیت حقوقی تصرفات شریك در مال مشاع
1) مطابق مفهوم اشاعه باید گفت در اشاعه "حقوق مالكین متعدد درشی واحد جمع می گردد"به عبارت دیگر چند نفر در آن واحد مالك یك شی هستند.
2) اجتماع حقوق افراد متعدد در یك شی به دو صورت قابل تصرف است:
الف) هر یك از شركا مالك یك قسمت مشخص از یك شی باشند مثلا دو نفر مالك یك باغ باشند در حالیكه هر یك مالك قسمتی معین از آن باغ هستند.
این نحو از اجتماع در حكم اشاعه نیست زیرا درست است كه موضوع مالكیت همه شركا شی واحد است ولی در حقیقیت هر یك نسبت به قسمت معینی از اجزا آن شی واحد مالكیت دارند و ملك هر یك از دیگری مشاع است.
ب) موضوع مالكیت هیچ یك از مالكان شی واحد مشخص نباشد به طوری كه هر یك از اجزا شی واحد در عین حال متعلق به همه شركا می باشد.این صورت از مالكیت را در اصطلاح اشاعه می گویند.
3) ماده 571قانون مدنی با تعبیر "بنحو اشاعه"صورت اول اجتماع حقوق مالكین متعدد را در شی واحد از قلمرو تعریف خارج كرده است.فایده "بنحواشاعه"در اصل 571قانون مدنی در اینجا مشخص می شود.
4) باید توجه داشت منظور از اشاعه این نیست كه هر یك از شركا مالك اجزا یی اند كه مشخص نیست و پس از افراز اجزا ملك هر یك از آنها معین می گردد. بلكه مقصود این است كه هر یك از شركا در هر یك ازاجزا مال مشاع مالكیت دارد منتهی ماكیت هر یك از شركا درآن اجزا ثابت است.البته باید اشاره كرد افراز مال مشاع همیشه مطلوب نمی باشد مثلا تقسیم زمین های كشاورزی به انتفاع از آن صدمه می زند.
5) می دانیم مالكیت مهمترین حقی ست كه افراد بر مال خود دارند كه خود مشتمل بر سه ویژگی ست:
الف) مطلق بودن=مالك حق هرگونه تصرف و انتفاع در مایملك خود را دارد.
ب) انحصاری بودن=استفاده از مال منحصر به مالك است و او می تواند دیگران را از استفاده از مالش منع كند .
ج) دائمی بودن=مالكیت مقید به زمان نیست.
ولی در اشاعه با آنكه هر یك از شركا مالك مال مشاع هستند خاصیت انحصاری بودن وجود ندارد .
ماده 30قانون مدنی مقرر می كند "هر مالكی نسبت به مایملك خود حق تصرف و انتفاع دارد مگر در مواردی كه قانون استثنا كرده باشد"این استثنا در مورد اشاعه صدق می كند.
6) منظور از تصرفات حقوقی انجام معاملات نسبت به مال مشاع است.این تصرفات به دو صورت امكان
می پذیرد:
الف) تصرفات حقوقی شریك نسبت به سهم خود
ب) تصرفات حقوقی نسبت به سهم شركا
در حالت الف شركا حق هر گونه تصرف نسبت به سهم خود را دارند اگر تصرف در سهم سایر شركا نباشد صحیح و معتبر است.ماده 583قانون مدنی موید این موضوع است
لازم به ذكر است انتقال سهم خود به اشخاص متعدد كه سبب كثرت شركا نیز می گردد مانع از انتقال مال مذكور نیست.
در حالت دوم از آنجا كه تصرف تصرف در مال دیگران است لذا معامله فضولی محسوب می شود و غیر نافذ است ماده 581قانون مدنی موید این مطلب است.
7) تصرف مادی دو گونه است:
الف) تصرف مادی متعارف
ب) تصرف مادی اساسی
در حالت اول به كسب اجازه از شركا نیازی نیست اما در حالت ب كسب اجازه از شركا الزامی است این مطلب از مواد 475و118و119 قانون مدنی مستفاد می گردد.اما در حقیقت هم به عقیده فقهای امامیه وهم مطابق با قانون مدنی ایران اصل بر عدم جواز تصرف مادی شریك در مال مشاع بدون اذن سایر شركا است.
البته اینكه در فصل مربوط به شركت نمی توان ماده ای را یافت كه این تصرف را منع كرده باشد تائیدی است بر حالت الف یعنی همان تصرف مادی متعارف كه به اذن سایر شركا نیاز ندارد.ولی باز اصل عدم جواز را می توان به طور ظهوری از مفهوم پاره ای مواد مذكور در این فصل نظیر ماده 573قانون مدنی و به طور صریح از مواد دیگری كه در سایر فصول قانون مدنی آمده به دست آورد.
نظیر ماده 457قانون مدنی ثانیا از جهت قواعد و اصول كلی نیز می توان به عدم جواز تصرف مادی شریك بدون اذن شركا قائل شد.زیرا با توجه به تحلیلی كه از اشاعه بیان شد تصرف مادی هر شریك در مال مشاع تصرف در موضوع حق مالكیت خودش است لیكن این تصرف عینا با تصرف در حق مالكیت شركا دیگر ملازمه دارد و به همین دلیل اصل را به طور كلی بر عدم جواز تصرف مادی در مال مشاع بدون اذن سایر شركا قرار می دهیم.
8) حال برای وضوح بهتر مطلب به مثال زیر توجه كنید:
فرض كنید شریكی یك باب خانه مشاع را بدون اذن سایر شركا اجاره می دهد.در این حالت لازمه معتبر بودن این معامله تنفیذ معامله از جانب سایر شركا است كه البته با اذن صورت می پذیرد.
دراینجا قانونگذار طبق ماده 337قانون مدنی این حق را برای شركا قائل شده كه در قبال تنفیذ معامله اجری را جدای از مال الاجاره از مستاجر مطالبه كنند واین طلب اجرت كاملا قانونی است.حال ممكن است سوالی مطرح شود كه این اجرت اجرت المثل خواهد بود یا اجرت المسمی ؟
جواب:باید بگوییم اجرت قابل مطالبه اجرت المثل خواهد بود زیرا اجرت المسمی اصولا به اجرتی اطلاق
می شود كه در یك قرارداد معتبر بین طرفین منعقد شده باشد در حالیكه در این فرض قراردادی بین مستاجر و سایر شركا منعقد نشده است . همچنین اجرت المثل در فرضی است كه بین طرفین یا اساسا قراردادی نباشد و یا قرارداد باطل بوده است..
و در آخر باید بگوییم در صورت رجوع از اذن شركا می تواند خلع ید مستاجر را درخواست كنند زیرا پس از رجوع از اذن ادامه تصرفات مستاجر در مال مشاع از جهت تصرف در ملك شركا غیر از موجر مجوزی ندارد درخواست تخلیه و خلع ید مستاجر قانونی و موجه است.خلاصه آنكه مستاجر موظف خواهد بود علاوه بر پرداخت اجرت المسمی مقرر در عقد اجاره ای كه با یكی ازشركا منعقد ساخته است اجرت المثل استفاده از خانه مشاع را به نسبت مالكیت هر یك از شركا به ایشان تسلیم كند.
بدیهی است در صورتیكه مستاجر به وسیله شریك موجر به نحوی مغرور شده باشد می تواند خسارت وارده برخورد را در اثر این غرئر از موجر مطالبه كند.
تهیه شده توسط:احد خدابنده لو
با تشکر از عرفانه دژدار
________________________________________
تصرف اداری؛اداره ی مال مشاع :
اختلاط موضوع حق مالکیت شریکان باعث کاهش اختیار مالکان است. قانون مدنی اداره ی مال مشاع را به توافق شریکان واگذار می کند(ماده 576 ق.م هم چنین ر.ک به م 10ق.م ) ق مدنی ایران هیچ نظام ویژه ای را برای اداره ی مال مشاع پیش بینی نکرده است. این امر سبب نزاع میان شریکان است. راه معقول برای اداره ی مال مشاع توسل به نیروی اکثریت است. به این معنی که یا شریکان رای اکثریت را بپذیرند یا از میان خود یا خارج مدیر یا مدیرانی را برگزینند و به او اعتماد کنند. ق.م به این شیوه توجه دارد .مواد 577 -586 به شریکان اختیار داده است تا مدیر یامدیرانی را برای اداره ی مال مشاع معین کنند و حتی ادامه ی این نوع اداره را اجباری کنند.ماده 586 ق.م.
ولی معایب این نظام قراردادی و سنتی در این می باشد که :
1- انتخاب اجباری نیست. یعنی در صورت عدم توافق یک شریک با سهم کم این انتخاب صورت نمیگیرد.
2- رای اکثریت هیچ نیروی اجباری یا رجحانی ندارد. در واقع قانون تشکیل هیچ سندیکا یا مجمعی را برای شریکان پیش بینی نکرده است.
نقد نحوه ی اداره ی مال مشاع در ایران :
این شیوه فرد گرایی و سنتی معایب فراوان اقتصادی و اجتماعی دارد. اداره ی مال مشاع موانع فراوانی دارد که مالکان ترجیح می دهند مال مشاع را تقسیم کنند یا به آبادانی آن رغبت نکنند. در ضمن تقسیم مال مشاع همیشه مطلوب نیست مثلا در مورد زمین های کشاورزی تقسیم آن به انتفاع از زمین صدمه میرساند. در زندگی امروز اموال تقسیم نشدنی فراوان است مانند بخش های مشترک آپارتمان ها.
امروزه تمایل کشورهای پیشرفته بر این است که در اداره ی هر مال مشترک قواعدی رعایت شود و مدیرانی از سوی مجمع مالکان انتخاب شوند تا به اداره ی مال مشاع بپردازند.قوانین بلژیک وآلمان به این راه رفته اند و فرانسه هم که تا سال 1977 به شیوه ی اداره ی قراردادی وفادار مانده بود به موجب قانون 1976 که در سال 1978 اصلاح شد به نظام اداری و قانونی مال مشاع پیوست.
نحوه ی اداره قسمت های مشترک در آپارتمان ها :
ماده 2 قانون تملک آپارتمان ها بخش های مشترک را تعیین کرده است. در مورد قسمت های مشترک آپارتمان باید بین تصرفاتی که لازمه ی استفاده از آنهاست و تغییر در ساختمان نمی دهد با تصرفاتی که وضع ساختمان دگرگون میکند یا تعمیر قسمت های مشترک را ایجاب میکند ، تفاوت گذارد :
1- هر یک از مالکان می تواند در حد متعارف از قسمت های مشترک استفاده کند مشروط براینکه مزاحم دیگری نباشد.ماده125 ق.م.
2- تغییر و تصرف در بخش های مشترک باید با موافقت سایر شریکان باشد و هزینه ی تعمیرو نگاهداری آن به عهده ی همه ی مالکان و به تناسب سهم آنهاست.ماده4 قانون تملک آپارتمان ها.
الزام های ناشی از زندگی جمعی ، حکومت ارده اکثریت :
در مورد قسمت های مشاع بین قانون مدنی و قانون تملک آپارتمان ها تفاوت بسیار است :
به موجب قانون مدنی اصل براین است که هیچ یک از شریکان را نمیتوان اجبار به تعمیر کرد –ماده 128- مگر اینکه دفع ضرر به نحو دیگر ممکن نباشد- مستفاد از ماده ی 114- یا قرار دادی از سابق آن ها را ملزم ساخته باشد-ماده129-اما درقانون تملک آپارتمان ها ، اراده ی اکثریت مالکانی که بیش از نصف مساحت های اختصاصی را دارا هستند بر دیگران تحمیل می شود . قانونگذار با فرض نوعی شخصیت حقوقی ناقص –با توجه به ماده 7 ق.ت.آ- محدودیت تازه ای برای حق مالکیت ایجاد کرده است. مقصود از اکثریت،اکثریت عددی مالکان نیست ، اکثریت مالکانی است که بیش از نیمی ا ز کل ساختمان را مالک باشند. اجرای اراده ی اکثریت تنها در امور اداری و تعمیرات ضروری ممکن است و به استناد آن نمیتوان در ساختمان تغییر عمده داد یا بر طبقات آن افزود.
اداره ی دیوار مشترک :
اداره ی دیوار مشترک ممکن است به موجب قرارداد مالکان تابع نظم خاصی شود و به عهده ی یکی از مالکان قرار گیرد-ماده576 ق.م- اما اگر فراردادی در میان نباشد به اشتراک تصمیم گرفته میشود و هزینه ی اداره را هر دو باید بپردازند – ماده 113 ق.م – اما اگر در این زمینه توافق نشود هیچ یک از دو طرف نمی تواند اجبار دیگری را از دادگاه بخواهد – ماده 114 ق.م – مگر اینکه دفع ضرر به نحو دیگری ممکن نباشد
تهیه شده توسط:شیرین کاتبی
________________________________________
نقدی بر معانی شرکت در قانون مدنی و ارتباط آن با اشاعه
از آنجایی که بحث اشاعه و فروع آن در قانون مدنی بیشتر ذیل فصل۸ودر قالب احکام شرکت آورده شده است برای تجزیه و تحلیل دقیق نیازمند شناسایی مفهوم شرکت و معانی آن در قانون مدنی میباشیم چراکه اشاعه به عنوان موضوع بحث ما می تواند یکی از برداشت های حاصل از همین معانی شرکت باشد.
ماده ۵۷۱ق.م در تعرف شرکت چنین آورده است:
((شرکت عبارت است از اجتماع حقوق مالکین متعدد در شی واحد به نحو اشاعه))
قبل از تفسیر لفظی این ماده باید اشاره کنم که امروز ۳معنی در عالم حقوق از لفظ شرکت مطرح است.
۱) شرکت به معنای یک شخص حقوقی.که گاهی از آن به شرکت تجاری نیز تعبیر میشود.
۲) عقد شرکت.بدین صورت که توافق چند مالک موجب تحقق اشاعه در اعیان آورده ها و سود وزیان یا صرفا اشعه در سود و زیان میگردد.
۳) اشاعه.به معنای توزیع حق وحصه مادی در یک مال در عین تعیین حصه حقوقی صاحبان حق.
حال اگر بخواهیم اشاعه را از ماده۵۷۱ق.م برداشت کنیم بد نیست که با تفسیر لفظی وارد این ماده شده و نقدی به آن بزنیم .
الف) مالکین: قانون گذار سهوا با بکار بردن لفظ مالکین در واقع جامعیت را از تعریف شرکت در معنای اشاعه خارج کرده است چرا که بهتر بود به جای این لفظ از واژه ((صاحبان حق)) استفاده میکرد البته در توجیه نقد فوق باید افزود که در اشاعه صاحبان صرفا دارای حق مالکیت بصورت اشاعه نمی باشند بلکه حقوقی نظیر حق انتفاع و......نیز میتواند موضوع اشاعه قرار گیرد.
ب) شی: لفظ شی بیشتر ذهن را متبادر به اشیا مادی میکند در حالیکه افراد میتوانند در یک مال غیر مادی نیز به نحو اشاعه صاحب یکی از شقوق حقوق گردند لذا بهتر بود قانو ن گذار در اینجا از لفظ((مال)) بهره میگرفت یا به قول یکی از اساتید ((موضوع حق)).
اما نکته ای که در اینجا باید طرح شود این است که قانون مدنی بعنوان قانون مادر در حقوق خصوصی قصد داشته با بیان شر کت و تعریف آن معانی مختلف را در بر بگیرد لذا می توان نقد فوق را از این طریق توجیه کرد!
از آنجایی که در قانون مدنی فروع و احکام خاصی پیرامون اشاعه آورده نشده است و بسیاری از احکام و آثار حقوقی ناشی از اشاعه از همین فروع شرکت یعنی مواد ۵۷۱-۶۰۶ قانون مدنی بدست می اید لازم است چندین تفاوت اشاعه را باسایر معانی شرکت ذکر کنیم:
۱) اگر شرکت را در معنای اشاعه فرض کنیم باید در نظر داشته باشیم که در اینجا بیشتر بحث مشارکت و توزیع بهره برداری از حق هر یک از مالکان در مال مشاع مورد نظر قانون گذار بوده است.اما اگر شرکت در معنای یک شخص حقوقی مد نظر ما باشد در اینجا لفظ شرکت بیشتر حاکی از مشارکت چند شخص حقیقی در ایجاد یک شخصیت حقوقی مجزا مطرح بوده است و اگر منظور از شرکت عقد شرکت باشد لفظ شرکت حاکی از مشارکت شرکاء از منافع ناشی از عقد میباشد.
۲) تفاوت در هدف:هدف از اشاعه بیش از هر چیز استفاده بیشتر از حق کم تر است در واقع در اشاعه آن چه بیش از همه چیز قابل توجه است همین بهره برداری بیش از حدود معین هر حق میباشد اما در ایجاد یک شرکت تجاری تولد یک شخص حقوقی مجزا از شرکاء بمنظور حفظ حقوق شرکت مورد توجه قانون گذار بوده است.
بنظر من اگر چه اشاعه یکی از معانی شرکت میباشد اما در یک تحلیل منطقی متوجه خواهیم شد که اشاعه صرفا یک راهکار حقوقی یا اجتماعی است و نباید آنرا در قالب بحث شرکت بیاوریم چراکه امروزه لفظ شرکت بیش از هر چیز ذهن را به یک شخص حقوقی خاص با احکام خاص خود رهنمون میشود.حال آنکه اشاعه بیشتر حاکی از توزیع چند حق در یک مال میباشد.
البته گاهی شرکت عقدی حاکی از اداره مال مشاع میباشد که در توضیح آن میتوان گفت برخی حقوق دان ها به منظور تصرف اداری مال مشاع در دو حالت وجود یا فقدان قرارداد قبلی بین مالکین مال مشاع از یک عنوانی به نام شرکت عقدی نام برده اند که منظور همان مشارکت مالکین طبق یک قرارداد به منظور اداره مال مشاع بوده است.
توجه شود که اشاعه را طبق قانون مدنی به دو نوع قهری و اختیاری تقسیم کرده اند که این تقسیم خود مبتنی بر نظر قانون مدنی در تقسیم شرکت میباشد این تقسیم بندی به اعتبار بقای شرکاء میباشد نه به اعتبار ایجاد اشاعه از همین جاست که پیوند بحث شرکت با اشاعه آغاز میگردد.
در نهایت باید گفت که اگرچه شرکت مدنی مفهومی نزدیک به مفهوم اشاعه دارد اما باید در نظر داشت که اشاعه و مال مشاع برداشتی است که ما از مفهوم شرکت کرده ایم در حالی که خود لفظ اشاعه در تعریف شرکت آورده شده است پس چگونه میتوان در تعریف یک مفهوم همان مفهو م را آورد؟بنظر شما این حاکی از یک دور نیست؟
تهیه شده توسط :سینا روح اللهی
________________________________________
ابزارهای حقوقی جهت برخورد با تلف تعدی تفریط مالكین در سهم از مال مشاع
قطعا تعدی به مال غیرو تصرف بدون اذن از نمونه های بارز زیر پا نمودن حقوق دیگران می باشد و سعی قانونگذاردر تمام عرصه ها پاسداری از حقوق مالكیت افراد بوده و با متجاوزان به حقوق دیگران برخورد كرده است.
در زمینه مال مشاع نیز قانونگذار از حق مالكیت افراد پاسداری كرده و تمهیداتی برای جلوگیری از تجاوز دیگران و به خصوص سایر مالكین بر سهم دیگر مالكین اندیشیده است.
از این گونه تمهیدات می توان از چند نمونه زیر كه به عنوان پیشگیری از تفریط مالكین در سهم از مال مشاع یاد كرد:
1) تصرف حقوقی هر یك از مالكین در سهم خود از مال مشاع طبق ماده 583قانون مدنی بلامانع است اما اگر تصرف حقوقی هر شریك در كل مال یا در سهم دیگر شركا نیز باشد در صورتی كه بدون اذن سایر شركا باشد ممكن نیست و جزو معاملات فضولی و باطل محسوب می شود.
2) هم چنین تسلیم سهم مشاع و تسلیط دیگران بر مال مشترك به تراضی نیاز دارد و مانع تصرف آزاد و دخالت در سهم دیگر مالكان می شود..
علاوه بر این اگر با وجود این قواعد باز هم موردی در تعدی و تجاوز مالكین از سهم معین خودشان از مال مشاع دیده شده اگر در حد تصرف حقوقی باشد در صورتی كه یكی از شركاء نسبت به سهم سایرین هم تصرف كرده باشد معامله فضولی محسوب شده و قابل تنفیذ نیست.
هم چنین یك امتیاز دیگر هم برای اموال غیر منقول كه دو شریك در آن مالك هستند وجود دارد كه حالت استثنائی است و همان اخذ به شفعه است.
در صورت تصرف مادی در سهم دیگر مالكان از مال مشاع هم بحث خلع ید وجود دارد و از منافع مالكین مال مشاع حمایت می كند.
در صورت كلی هم باید گفت قانونگذار محدودیت های بسیاری را برای مالكین مال مشاع در نظر گرفته است تا امكان تفریط مالكین از سهم حودشان به حداقل برسد.
تهیه شده توسط : سحر کریمی
________________________________________
منبع : وبلاگ حلقه حقوقی
2) اجتماع حقوق افراد متعدد در یك شی به دو صورت قابل تصرف است:
الف) هر یك از شركا مالك یك قسمت مشخص از یك شی باشند مثلا دو نفر مالك یك باغ باشند در حالیكه هر یك مالك قسمتی معین از آن باغ هستند.
این نحو از اجتماع در حكم اشاعه نیست زیرا درست است كه موضوع مالكیت همه شركا شی واحد است ولی در حقیقیت هر یك نسبت به قسمت معینی از اجزا آن شی واحد مالكیت دارند و ملك هر یك از دیگری مشاع است.
ب) موضوع مالكیت هیچ یك از مالكان شی واحد مشخص نباشد به طوری كه هر یك از اجزا شی واحد در عین حال متعلق به همه شركا می باشد.این صورت از مالكیت را در اصطلاح اشاعه می گویند.
3) ماده 571قانون مدنی با تعبیر "بنحو اشاعه"صورت اول اجتماع حقوق مالكین متعدد را در شی واحد از قلمرو تعریف خارج كرده است.فایده "بنحواشاعه"در اصل 571قانون مدنی در اینجا مشخص می شود.
4) باید توجه داشت منظور از اشاعه این نیست كه هر یك از شركا مالك اجزا یی اند كه مشخص نیست و پس از افراز اجزا ملك هر یك از آنها معین می گردد. بلكه مقصود این است كه هر یك از شركا در هر یك ازاجزا مال مشاع مالكیت دارد منتهی ماكیت هر یك از شركا درآن اجزا ثابت است.البته باید اشاره كرد افراز مال مشاع همیشه مطلوب نمی باشد مثلا تقسیم زمین های كشاورزی به انتفاع از آن صدمه می زند.
5) می دانیم مالكیت مهمترین حقی ست كه افراد بر مال خود دارند كه خود مشتمل بر سه ویژگی ست:
الف) مطلق بودن=مالك حق هرگونه تصرف و انتفاع در مایملك خود را دارد.
ب) انحصاری بودن=استفاده از مال منحصر به مالك است و او می تواند دیگران را از استفاده از مالش منع كند .
ج) دائمی بودن=مالكیت مقید به زمان نیست.
ولی در اشاعه با آنكه هر یك از شركا مالك مال مشاع هستند خاصیت انحصاری بودن وجود ندارد .
ماده 30قانون مدنی مقرر می كند "هر مالكی نسبت به مایملك خود حق تصرف و انتفاع دارد مگر در مواردی كه قانون استثنا كرده باشد"این استثنا در مورد اشاعه صدق می كند.
6) منظور از تصرفات حقوقی انجام معاملات نسبت به مال مشاع است.این تصرفات به دو صورت امكان
می پذیرد:
الف) تصرفات حقوقی شریك نسبت به سهم خود
ب) تصرفات حقوقی نسبت به سهم شركا
در حالت الف شركا حق هر گونه تصرف نسبت به سهم خود را دارند اگر تصرف در سهم سایر شركا نباشد صحیح و معتبر است.ماده 583قانون مدنی موید این موضوع است
لازم به ذكر است انتقال سهم خود به اشخاص متعدد كه سبب كثرت شركا نیز می گردد مانع از انتقال مال مذكور نیست.
در حالت دوم از آنجا كه تصرف تصرف در مال دیگران است لذا معامله فضولی محسوب می شود و غیر نافذ است ماده 581قانون مدنی موید این مطلب است.
7) تصرف مادی دو گونه است:
الف) تصرف مادی متعارف
ب) تصرف مادی اساسی
در حالت اول به كسب اجازه از شركا نیازی نیست اما در حالت ب كسب اجازه از شركا الزامی است این مطلب از مواد 475و118و119 قانون مدنی مستفاد می گردد.اما در حقیقت هم به عقیده فقهای امامیه وهم مطابق با قانون مدنی ایران اصل بر عدم جواز تصرف مادی شریك در مال مشاع بدون اذن سایر شركا است.
البته اینكه در فصل مربوط به شركت نمی توان ماده ای را یافت كه این تصرف را منع كرده باشد تائیدی است بر حالت الف یعنی همان تصرف مادی متعارف كه به اذن سایر شركا نیاز ندارد.ولی باز اصل عدم جواز را می توان به طور ظهوری از مفهوم پاره ای مواد مذكور در این فصل نظیر ماده 573قانون مدنی و به طور صریح از مواد دیگری كه در سایر فصول قانون مدنی آمده به دست آورد.
نظیر ماده 457قانون مدنی ثانیا از جهت قواعد و اصول كلی نیز می توان به عدم جواز تصرف مادی شریك بدون اذن شركا قائل شد.زیرا با توجه به تحلیلی كه از اشاعه بیان شد تصرف مادی هر شریك در مال مشاع تصرف در موضوع حق مالكیت خودش است لیكن این تصرف عینا با تصرف در حق مالكیت شركا دیگر ملازمه دارد و به همین دلیل اصل را به طور كلی بر عدم جواز تصرف مادی در مال مشاع بدون اذن سایر شركا قرار می دهیم.
8) حال برای وضوح بهتر مطلب به مثال زیر توجه كنید:
فرض كنید شریكی یك باب خانه مشاع را بدون اذن سایر شركا اجاره می دهد.در این حالت لازمه معتبر بودن این معامله تنفیذ معامله از جانب سایر شركا است كه البته با اذن صورت می پذیرد.
دراینجا قانونگذار طبق ماده 337قانون مدنی این حق را برای شركا قائل شده كه در قبال تنفیذ معامله اجری را جدای از مال الاجاره از مستاجر مطالبه كنند واین طلب اجرت كاملا قانونی است.حال ممكن است سوالی مطرح شود كه این اجرت اجرت المثل خواهد بود یا اجرت المسمی ؟
جواب:باید بگوییم اجرت قابل مطالبه اجرت المثل خواهد بود زیرا اجرت المسمی اصولا به اجرتی اطلاق
می شود كه در یك قرارداد معتبر بین طرفین منعقد شده باشد در حالیكه در این فرض قراردادی بین مستاجر و سایر شركا منعقد نشده است . همچنین اجرت المثل در فرضی است كه بین طرفین یا اساسا قراردادی نباشد و یا قرارداد باطل بوده است..
و در آخر باید بگوییم در صورت رجوع از اذن شركا می تواند خلع ید مستاجر را درخواست كنند زیرا پس از رجوع از اذن ادامه تصرفات مستاجر در مال مشاع از جهت تصرف در ملك شركا غیر از موجر مجوزی ندارد درخواست تخلیه و خلع ید مستاجر قانونی و موجه است.خلاصه آنكه مستاجر موظف خواهد بود علاوه بر پرداخت اجرت المسمی مقرر در عقد اجاره ای كه با یكی ازشركا منعقد ساخته است اجرت المثل استفاده از خانه مشاع را به نسبت مالكیت هر یك از شركا به ایشان تسلیم كند.
بدیهی است در صورتیكه مستاجر به وسیله شریك موجر به نحوی مغرور شده باشد می تواند خسارت وارده برخورد را در اثر این غرئر از موجر مطالبه كند.
تهیه شده توسط:احد خدابنده لو
با تشکر از عرفانه دژدار
________________________________________
تصرف اداری؛اداره ی مال مشاع :
اختلاط موضوع حق مالکیت شریکان باعث کاهش اختیار مالکان است. قانون مدنی اداره ی مال مشاع را به توافق شریکان واگذار می کند(ماده 576 ق.م هم چنین ر.ک به م 10ق.م ) ق مدنی ایران هیچ نظام ویژه ای را برای اداره ی مال مشاع پیش بینی نکرده است. این امر سبب نزاع میان شریکان است. راه معقول برای اداره ی مال مشاع توسل به نیروی اکثریت است. به این معنی که یا شریکان رای اکثریت را بپذیرند یا از میان خود یا خارج مدیر یا مدیرانی را برگزینند و به او اعتماد کنند. ق.م به این شیوه توجه دارد .مواد 577 -586 به شریکان اختیار داده است تا مدیر یامدیرانی را برای اداره ی مال مشاع معین کنند و حتی ادامه ی این نوع اداره را اجباری کنند.ماده 586 ق.م.
ولی معایب این نظام قراردادی و سنتی در این می باشد که :
1- انتخاب اجباری نیست. یعنی در صورت عدم توافق یک شریک با سهم کم این انتخاب صورت نمیگیرد.
2- رای اکثریت هیچ نیروی اجباری یا رجحانی ندارد. در واقع قانون تشکیل هیچ سندیکا یا مجمعی را برای شریکان پیش بینی نکرده است.
نقد نحوه ی اداره ی مال مشاع در ایران :
این شیوه فرد گرایی و سنتی معایب فراوان اقتصادی و اجتماعی دارد. اداره ی مال مشاع موانع فراوانی دارد که مالکان ترجیح می دهند مال مشاع را تقسیم کنند یا به آبادانی آن رغبت نکنند. در ضمن تقسیم مال مشاع همیشه مطلوب نیست مثلا در مورد زمین های کشاورزی تقسیم آن به انتفاع از زمین صدمه میرساند. در زندگی امروز اموال تقسیم نشدنی فراوان است مانند بخش های مشترک آپارتمان ها.
امروزه تمایل کشورهای پیشرفته بر این است که در اداره ی هر مال مشترک قواعدی رعایت شود و مدیرانی از سوی مجمع مالکان انتخاب شوند تا به اداره ی مال مشاع بپردازند.قوانین بلژیک وآلمان به این راه رفته اند و فرانسه هم که تا سال 1977 به شیوه ی اداره ی قراردادی وفادار مانده بود به موجب قانون 1976 که در سال 1978 اصلاح شد به نظام اداری و قانونی مال مشاع پیوست.
نحوه ی اداره قسمت های مشترک در آپارتمان ها :
ماده 2 قانون تملک آپارتمان ها بخش های مشترک را تعیین کرده است. در مورد قسمت های مشترک آپارتمان باید بین تصرفاتی که لازمه ی استفاده از آنهاست و تغییر در ساختمان نمی دهد با تصرفاتی که وضع ساختمان دگرگون میکند یا تعمیر قسمت های مشترک را ایجاب میکند ، تفاوت گذارد :
1- هر یک از مالکان می تواند در حد متعارف از قسمت های مشترک استفاده کند مشروط براینکه مزاحم دیگری نباشد.ماده125 ق.م.
2- تغییر و تصرف در بخش های مشترک باید با موافقت سایر شریکان باشد و هزینه ی تعمیرو نگاهداری آن به عهده ی همه ی مالکان و به تناسب سهم آنهاست.ماده4 قانون تملک آپارتمان ها.
الزام های ناشی از زندگی جمعی ، حکومت ارده اکثریت :
در مورد قسمت های مشاع بین قانون مدنی و قانون تملک آپارتمان ها تفاوت بسیار است :
به موجب قانون مدنی اصل براین است که هیچ یک از شریکان را نمیتوان اجبار به تعمیر کرد –ماده 128- مگر اینکه دفع ضرر به نحو دیگر ممکن نباشد- مستفاد از ماده ی 114- یا قرار دادی از سابق آن ها را ملزم ساخته باشد-ماده129-اما درقانون تملک آپارتمان ها ، اراده ی اکثریت مالکانی که بیش از نصف مساحت های اختصاصی را دارا هستند بر دیگران تحمیل می شود . قانونگذار با فرض نوعی شخصیت حقوقی ناقص –با توجه به ماده 7 ق.ت.آ- محدودیت تازه ای برای حق مالکیت ایجاد کرده است. مقصود از اکثریت،اکثریت عددی مالکان نیست ، اکثریت مالکانی است که بیش از نیمی ا ز کل ساختمان را مالک باشند. اجرای اراده ی اکثریت تنها در امور اداری و تعمیرات ضروری ممکن است و به استناد آن نمیتوان در ساختمان تغییر عمده داد یا بر طبقات آن افزود.
اداره ی دیوار مشترک :
اداره ی دیوار مشترک ممکن است به موجب قرارداد مالکان تابع نظم خاصی شود و به عهده ی یکی از مالکان قرار گیرد-ماده576 ق.م- اما اگر فراردادی در میان نباشد به اشتراک تصمیم گرفته میشود و هزینه ی اداره را هر دو باید بپردازند – ماده 113 ق.م – اما اگر در این زمینه توافق نشود هیچ یک از دو طرف نمی تواند اجبار دیگری را از دادگاه بخواهد – ماده 114 ق.م – مگر اینکه دفع ضرر به نحو دیگری ممکن نباشد
تهیه شده توسط:شیرین کاتبی
________________________________________
نقدی بر معانی شرکت در قانون مدنی و ارتباط آن با اشاعه
از آنجایی که بحث اشاعه و فروع آن در قانون مدنی بیشتر ذیل فصل۸ودر قالب احکام شرکت آورده شده است برای تجزیه و تحلیل دقیق نیازمند شناسایی مفهوم شرکت و معانی آن در قانون مدنی میباشیم چراکه اشاعه به عنوان موضوع بحث ما می تواند یکی از برداشت های حاصل از همین معانی شرکت باشد.
ماده ۵۷۱ق.م در تعرف شرکت چنین آورده است:
((شرکت عبارت است از اجتماع حقوق مالکین متعدد در شی واحد به نحو اشاعه))
قبل از تفسیر لفظی این ماده باید اشاره کنم که امروز ۳معنی در عالم حقوق از لفظ شرکت مطرح است.
۱) شرکت به معنای یک شخص حقوقی.که گاهی از آن به شرکت تجاری نیز تعبیر میشود.
۲) عقد شرکت.بدین صورت که توافق چند مالک موجب تحقق اشاعه در اعیان آورده ها و سود وزیان یا صرفا اشعه در سود و زیان میگردد.
۳) اشاعه.به معنای توزیع حق وحصه مادی در یک مال در عین تعیین حصه حقوقی صاحبان حق.
حال اگر بخواهیم اشاعه را از ماده۵۷۱ق.م برداشت کنیم بد نیست که با تفسیر لفظی وارد این ماده شده و نقدی به آن بزنیم .
الف) مالکین: قانون گذار سهوا با بکار بردن لفظ مالکین در واقع جامعیت را از تعریف شرکت در معنای اشاعه خارج کرده است چرا که بهتر بود به جای این لفظ از واژه ((صاحبان حق)) استفاده میکرد البته در توجیه نقد فوق باید افزود که در اشاعه صاحبان صرفا دارای حق مالکیت بصورت اشاعه نمی باشند بلکه حقوقی نظیر حق انتفاع و......نیز میتواند موضوع اشاعه قرار گیرد.
ب) شی: لفظ شی بیشتر ذهن را متبادر به اشیا مادی میکند در حالیکه افراد میتوانند در یک مال غیر مادی نیز به نحو اشاعه صاحب یکی از شقوق حقوق گردند لذا بهتر بود قانو ن گذار در اینجا از لفظ((مال)) بهره میگرفت یا به قول یکی از اساتید ((موضوع حق)).
اما نکته ای که در اینجا باید طرح شود این است که قانون مدنی بعنوان قانون مادر در حقوق خصوصی قصد داشته با بیان شر کت و تعریف آن معانی مختلف را در بر بگیرد لذا می توان نقد فوق را از این طریق توجیه کرد!
از آنجایی که در قانون مدنی فروع و احکام خاصی پیرامون اشاعه آورده نشده است و بسیاری از احکام و آثار حقوقی ناشی از اشاعه از همین فروع شرکت یعنی مواد ۵۷۱-۶۰۶ قانون مدنی بدست می اید لازم است چندین تفاوت اشاعه را باسایر معانی شرکت ذکر کنیم:
۱) اگر شرکت را در معنای اشاعه فرض کنیم باید در نظر داشته باشیم که در اینجا بیشتر بحث مشارکت و توزیع بهره برداری از حق هر یک از مالکان در مال مشاع مورد نظر قانون گذار بوده است.اما اگر شرکت در معنای یک شخص حقوقی مد نظر ما باشد در اینجا لفظ شرکت بیشتر حاکی از مشارکت چند شخص حقیقی در ایجاد یک شخصیت حقوقی مجزا مطرح بوده است و اگر منظور از شرکت عقد شرکت باشد لفظ شرکت حاکی از مشارکت شرکاء از منافع ناشی از عقد میباشد.
۲) تفاوت در هدف:هدف از اشاعه بیش از هر چیز استفاده بیشتر از حق کم تر است در واقع در اشاعه آن چه بیش از همه چیز قابل توجه است همین بهره برداری بیش از حدود معین هر حق میباشد اما در ایجاد یک شرکت تجاری تولد یک شخص حقوقی مجزا از شرکاء بمنظور حفظ حقوق شرکت مورد توجه قانون گذار بوده است.
بنظر من اگر چه اشاعه یکی از معانی شرکت میباشد اما در یک تحلیل منطقی متوجه خواهیم شد که اشاعه صرفا یک راهکار حقوقی یا اجتماعی است و نباید آنرا در قالب بحث شرکت بیاوریم چراکه امروزه لفظ شرکت بیش از هر چیز ذهن را به یک شخص حقوقی خاص با احکام خاص خود رهنمون میشود.حال آنکه اشاعه بیشتر حاکی از توزیع چند حق در یک مال میباشد.
البته گاهی شرکت عقدی حاکی از اداره مال مشاع میباشد که در توضیح آن میتوان گفت برخی حقوق دان ها به منظور تصرف اداری مال مشاع در دو حالت وجود یا فقدان قرارداد قبلی بین مالکین مال مشاع از یک عنوانی به نام شرکت عقدی نام برده اند که منظور همان مشارکت مالکین طبق یک قرارداد به منظور اداره مال مشاع بوده است.
توجه شود که اشاعه را طبق قانون مدنی به دو نوع قهری و اختیاری تقسیم کرده اند که این تقسیم خود مبتنی بر نظر قانون مدنی در تقسیم شرکت میباشد این تقسیم بندی به اعتبار بقای شرکاء میباشد نه به اعتبار ایجاد اشاعه از همین جاست که پیوند بحث شرکت با اشاعه آغاز میگردد.
در نهایت باید گفت که اگرچه شرکت مدنی مفهومی نزدیک به مفهوم اشاعه دارد اما باید در نظر داشت که اشاعه و مال مشاع برداشتی است که ما از مفهوم شرکت کرده ایم در حالی که خود لفظ اشاعه در تعریف شرکت آورده شده است پس چگونه میتوان در تعریف یک مفهوم همان مفهو م را آورد؟بنظر شما این حاکی از یک دور نیست؟
تهیه شده توسط :سینا روح اللهی
________________________________________
ابزارهای حقوقی جهت برخورد با تلف تعدی تفریط مالكین در سهم از مال مشاع
قطعا تعدی به مال غیرو تصرف بدون اذن از نمونه های بارز زیر پا نمودن حقوق دیگران می باشد و سعی قانونگذاردر تمام عرصه ها پاسداری از حقوق مالكیت افراد بوده و با متجاوزان به حقوق دیگران برخورد كرده است.
در زمینه مال مشاع نیز قانونگذار از حق مالكیت افراد پاسداری كرده و تمهیداتی برای جلوگیری از تجاوز دیگران و به خصوص سایر مالكین بر سهم دیگر مالكین اندیشیده است.
از این گونه تمهیدات می توان از چند نمونه زیر كه به عنوان پیشگیری از تفریط مالكین در سهم از مال مشاع یاد كرد:
1) تصرف حقوقی هر یك از مالكین در سهم خود از مال مشاع طبق ماده 583قانون مدنی بلامانع است اما اگر تصرف حقوقی هر شریك در كل مال یا در سهم دیگر شركا نیز باشد در صورتی كه بدون اذن سایر شركا باشد ممكن نیست و جزو معاملات فضولی و باطل محسوب می شود.
2) هم چنین تسلیم سهم مشاع و تسلیط دیگران بر مال مشترك به تراضی نیاز دارد و مانع تصرف آزاد و دخالت در سهم دیگر مالكان می شود..
علاوه بر این اگر با وجود این قواعد باز هم موردی در تعدی و تجاوز مالكین از سهم معین خودشان از مال مشاع دیده شده اگر در حد تصرف حقوقی باشد در صورتی كه یكی از شركاء نسبت به سهم سایرین هم تصرف كرده باشد معامله فضولی محسوب شده و قابل تنفیذ نیست.
هم چنین یك امتیاز دیگر هم برای اموال غیر منقول كه دو شریك در آن مالك هستند وجود دارد كه حالت استثنائی است و همان اخذ به شفعه است.
در صورت تصرف مادی در سهم دیگر مالكان از مال مشاع هم بحث خلع ید وجود دارد و از منافع مالكین مال مشاع حمایت می كند.
در صورت كلی هم باید گفت قانونگذار محدودیت های بسیاری را برای مالكین مال مشاع در نظر گرفته است تا امكان تفریط مالكین از سهم حودشان به حداقل برسد.
تهیه شده توسط : سحر کریمی
________________________________________
منبع : وبلاگ حلقه حقوقی
+ نوشته شده در جمعه هفتم تیر ۱۳۹۲ ساعت 14:3 توسط هما شيرازي
|
